Garantia da construtora: como funciona e ao que você deve se atentar

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Muitos proprietários, felizes com a compra do novo apartamento, não sabem ou se esquecem da existência da garantia da construtora, ou seja, que existe legalmente um período de reclamação para obrigar a construtora a consertar a falha sem custo algum para o proprietário ou o condomínio, não importando se se trata do primeiro proprietário ou não.

Ocorre que essa questão, além de ser muito pouco comentada com quem compra apartamento, ainda tem uns detalhes burocráticos aos quais é preciso ficar atento desde o início do negócio, sob pena de perder na Justiça esse direito, sem falar na confusão que é muito fácil de fazer com os prazos. E este texto trata sobre tudo isso, então continue ligado!

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O que diz a lei

O direito à garantia da construtora existe no Brasil desde 1916. Ele previa, anteriormente à mudança, uma garantia de até 20 anos. Com a reforma do Código Civil ocorrida em 2002, este prazo diminuiu. Com isso, a garantia da construtora passou para cinco anos contados a partir da entrega do Habite-se. Além disso, também pode ser a partir das chaves ao proprietário / equipe sindical do condomínio, o que ocorrer por último.

Outra mudança que aconteceu no Código Civil em 2002 foi o atrelamento dessa questão ao Código de Defesa do Consumidor. Vem dele a determinação do prazo de reclamação de 30 dias para problemas considerados menos graves. Ou seja, que não afetam a habitabilidade do condomínio ou do apartamento, como pintura mal feita ou rachadura nas paredes. Estes são os defeitos aparentes, ou seja, que podem ser facilmente visualizados.

No entanto, se o problema for estrutural ou se tornar impossível que alguém more ali, como falhas na parte elétrica ou hidráulica (dependendo do tamanho do apartamento, um vazamento pode representar uma ameaça à integridade física dos moradores), a questão já fica sendo da competência do Código Civil, que determina que a reclamação seja feita em até 90 dias.

A garantia da construtora vale para os cinco primeiros anos do condomínio. Porém o proprietário, independentemente de ser o mesmo que comprou pela primeira vez ou não, tem até 10 anos para entrar com a reclamação na justiça. Isso é válido desde que ele consiga comprovar que o defeito apareceu antes de vencerem os cinco anos iniciais. Para os defeitos ocultos, a garantia de cinco anos passa a ser recontada a partir da descoberta do problema.

Fiscalização

Para que o direito possa ser assegurado na Justiça, é preciso que o síndico ou condômino tomem algumas precauções. É importante que elas sejam tomadas antes do recebimento do prédio ou apartamento. Só assim a garantia da construtora será válida. Confira quais são elas:

Para o síndico:

• Assim que o síndico e sua equipe estiverem definidos por votação da assembleia, a construtora deve entregar a eles o memorial de incorporação da obra, que contém especificados todos os detalhes do empreendimento, e mais documentos como a planta do prédio em papel e sua versão digital, registro na prefeitura, alvará do Corpo de Bombeiros, etc.

• Antes de liberar o prédio para os moradores, o síndico deve vistoriá-lo, comparando com o que lhe foi entregue no memorial. O ideal é contratar uma empresa especializada, que fará laudos técnicos, documentos de grande importância caso de você precise entrar na Justiça contra a construtora.

Para o morador:

• Visite o prédio e o apartamento antes de assinar o contrato de compra. Não confie só na palavra do corretor. Se encontrar alguma pequena irregularidade, você pode registrá-la tirando fotos e comunicando o fato à construtora. A empresa, por sua vez, pode consertar a situação mesmo antes do recebimento das chaves ou do Habite-se. Ou seja, antes de a validade começar a correr.
• O recebimento das chaves deve vir acompanhado do Manual do Proprietário. Lá estão contidos todos os detalhes referentes ao prédio e seu apartamento. Portanto, configura-se como uma importante consulta de referência, que também pode ser usada como prova judicial.

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